El valor de la hectárea en la región núcleo alcanzó su máximo nominal en 15 años, mientras los alquileres en dólares volvieron a subir. La mejora de las retenciones beneficia a los propietarios y a los grandes jugadores del agro, pero deja bajo presión a quienes producen sobre campos arrendados.

El campo argentino atraviesa una de esas situaciones en las que una misma noticia puede contar dos historias completamente distintas. Mientras el precio de la tierra agrícola vuelve a niveles récord y mejora la rentabilidad de quienes son propietarios, una parte importante de los productores que necesitan alquilar el campo para sembrar enfrenta una ecuación cada vez más difícil.

La hectárea agrícola en la subzona maicera de la región núcleo —que comprende como referencia a Pergamino, Rojas y Colón— promedió los 17.900 dólares entre enero y julio de 2026. El valor supera los 17.350 dólares registrados en 2012 y representa el máximo nominal de los últimos 15 años.

El dato podría leerse rápidamente como una buena noticia para el sector agropecuario. Pero el mercado rural tiene una particularidad que suele perderse detrás de las cifras generales: no todos los que producen son dueños de la tierra que trabajan.

Para el propietario, la combinación resulta atractiva. La tierra se valoriza y, además, puede alquilarla a un precio elevado. Para el productor arrendatario, en cambio, ese mismo aumento se transforma en un costo que debe descontar antes de saber cuánto dinero quedará después de cosechar.

Ahí aparece una de las tensiones centrales del escenario actual.

Los arrendamientos en la región núcleo se ubicaron alrededor de los 19 quintales por hectárea durante la campaña 2025/26. Medidos en dólares, alcanzaron aproximadamente los 570 dólares por hectárea, uno de los valores más altos de la serie analizada. La recuperación estuvo vinculada, entre otros factores, con la convergencia cambiaria, precios de la soja superiores a los 400 dólares por tonelada y la reducción progresiva de los derechos de exportación.

La paradoja es que una medida presentada como un alivio para el campo puede terminar teniendo efectos muy diferentes según quién esté parado en cada extremo del contrato.

La reducción de las retenciones permite que una mayor proporción del valor de exportación quede dentro de la cadena agropecuaria. Pero eso no significa que todos los actores reciban el mismo beneficio. Cuando aumenta el ingreso potencial de una hectárea, también puede aumentar el precio que el propietario está dispuesto a exigir por alquilarla.

El productor que trabaja su propio campo tiene una ventaja que el arrendatario no posee: no necesita pagar ese alquiler antes de comenzar a producir.

Para quien alquila, la situación puede volverse especialmente delicada cuando los costos de los insumos también aumentan. Fertilizantes y otros componentes de la producción se encarecieron frente a un dólar que, según el informe, se aprecia. La combinación deja menos margen para absorber una mala campaña, una caída de precios internacionales o un rendimiento inferior al esperado.

La diferencia de escala también importa.

Los grandes pools de siembra pueden distribuir riesgos sobre superficies mucho mayores y negociar condiciones distintas con proveedores y propietarios. Un productor pequeño, en cambio, tiene menos margen para soportar un aumento de costos o una cosecha que no alcance el rendimiento esperado.

Por eso el récord del precio de la tierra cuenta solamente una parte de la historia.

En términos reales, descontando la inflación estadounidense, el valor actual todavía está por debajo del máximo alcanzado en 2012. La Bolsa de Comercio de Rosario estima que aquellos 17.350 dólares de entonces equivaldrían hoy a unos 25.300 dólares. Los valores actuales, cercanos a los 18.000 dólares, son los más altos desde 2020, pero todavía permanecen aproximadamente 28,5% por debajo de aquel pico real.

La recuperación, sin embargo, lleva varios años. Desde 2022 el precio de la tierra acumuló un aumento nominal cercano al 28%, después de una larga etapa de estancamiento y caída que había comenzado tras el máximo de 2012.

Ese movimiento muestra que el negocio agrícola no depende solamente de cuánto produce un campo. También depende de quién posee el activo, quién lo alquila, quién vende la cosecha y quién absorbe cada uno de los costos que aparecen en el camino.

Y allí aparece una discusión que excede al agro: cómo se distribuyen los beneficios de una mejora económica.

El Gobierno de Javier Milei hizo de la reducción de retenciones una de sus principales políticas hacia el sector agroexportador. La lógica oficial sostiene que menores impuestos a las exportaciones deberían mejorar los incentivos para producir, invertir y exportar. Pero la experiencia de esta campaña muestra que el resultado no se distribuye automáticamente de manera uniforme.

Parte del beneficio puede quedar en los propietarios de la tierra a través de alquileres más altos y de una mayor valorización del activo. Otra parte puede concentrarse en empresas de mayor escala. Mientras tanto, el productor que alquila necesita que el precio de los granos, el rendimiento por hectárea y los costos de producción encajen casi perfectamente para obtener un margen razonable.

La agricultura tiene algo de apuesta, pero no todos juegan con las mismas cartas.

El desafío para la política agropecuaria es entonces más complejo que simplemente bajar o subir una alícuota. También implica pensar qué condiciones permiten que los pequeños y medianos productores sigan formando parte de la estructura productiva y no terminen desplazados por actores con mayor capacidad financiera.

Porque una hectárea puede valer cada vez más y, al mismo tiempo, producirle cada vez menos tranquilidad a quien tiene que pagar para trabajarla.

El récord de la tierra no es solamente una señal de prosperidad. También es una fotografía de cómo se reparte el valor dentro del campo argentino.

Y en esa imagen, mientras algunos miran el precio de la hectárea desde la tranquera de su propiedad, otros hacen cuentas antes de decidir si pueden volver a sembrarla.